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當(dāng)我國(guó)面臨人口老齡化趨勢(shì)和人口紅利轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)時(shí)，青年群體日益成為城市高質(zhì)量發(fā)展的重要力量，同時(shí)也是未來(lái)房地產(chǎn)需求的主導(dǎo)力量。近年來(lái)，從中央到地方的一系列政策對(duì)青年住房的重視程度與支持力度不斷加大。本文《高質(zhì)量發(fā)展視角下青年住房的趨勢(shì)分析》是房地產(chǎn)系列研究之七，研究分析了在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)下，青年群體面臨的住房供需關(guān)系發(fā)生的變化。研究認(rèn)為，青年住房需求側(cè)逐漸從緩解住房困難向“住得到”“住得起”“住得好”轉(zhuǎn)變；青年住房供給側(cè)，在建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度頂層設(shè)計(jì)下，面向青年群體的住房供給體系呈現(xiàn)出多元化發(fā)展趨勢(shì)。

01 政策趨勢(shì)：從“緩解困難”到“滿(mǎn)足剛需，支持改善”

當(dāng)我國(guó)面臨人口老齡化趨勢(shì)和人口紅利轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)時(shí)，青年群體日益成為城市高質(zhì)量發(fā)展的重要力量，同時(shí)也是未來(lái)房地產(chǎn)需求的主導(dǎo)力量。近年來(lái)，從中央到地方的一系列政策對(duì)青年住房的重視程度與支持力度也不斷加大。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在10月17日新聞發(fā)布會(huì)上提出，解決好新市民和青年人的住房問(wèn)題，讓他們能夠在城市安居樂(lè)業(yè)，是城市政府義不容辭的責(zé)任，也是提高城市競(jìng)爭(zhēng)力的重要抓手。

黨的二十屆三中全會(huì)《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革 推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》重點(diǎn)部署了未來(lái)五年的重大改革舉措，其中提到“加快建立租購(gòu)并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，滿(mǎn)足工薪群體剛性住房需求。支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求”。另外，回顧這幾年的政府工作報(bào)告，2021年提出“盡最大的努力幫助新市民、青年人緩解住房困難”，2023年提出“加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題”，2024年進(jìn)一步明確了“加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿(mǎn)足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求”，均體現(xiàn)了對(duì)青年住房的政策支持。

與此同時(shí)，地方政府也日益重視在高質(zhì)量發(fā)展視角下解決青年住房問(wèn)題。例如，2024年北京市政府工作報(bào)告首次提出“著重解決”新市民與青年人的住房問(wèn)題，2024年山東省政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)推進(jìn)“青年優(yōu)居計(jì)劃”，2024年深圳市政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)加大“高品質(zhì)、便捷化、可負(fù)擔(dān)、全智能”保障性住房建設(shè)供給，盡最大努力幫助新市民、青年人、工薪收入群體解決住房問(wèn)題。

由此可見(jiàn)，政策對(duì)青年住房問(wèn)題關(guān)注的焦點(diǎn)，已從緩解青年群體“住得到”的住房困難，延伸到支持青年群體“住得起”的剛性需求，拓展到滿(mǎn)足青年群體“住得穩(wěn)”的改善需求，再發(fā)展到了瞄準(zhǔn)青年群體“住得好”的差異化、多元化需求。

02 供給趨勢(shì)：供給多元，精準(zhǔn)發(fā)力

在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)下，青年群體所面臨的住房供需關(guān)系也隨之發(fā)生變化。供給側(cè)，在建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度頂層設(shè)計(jì)之下，保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房，以及配售型保障性住房，給面向青年群體的住房供給體系帶來(lái)了更加多元化的發(fā)展趨勢(shì)。

一是保障性租賃住房精準(zhǔn)支持青年群體的基本居住需求。2021年7月，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，提出在“新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題仍然比較突出”的情況下，“保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題”，這也讓保障性租賃住房成為首個(gè)明確指向支持青年群體的租賃保障住房政策。近兩年，全國(guó)已建設(shè)籌集保障性租賃住房508萬(wàn)套（間），完成投資超過(guò)5200億元，可解決近1500萬(wàn)新市民、青年人的住房困難。

二是共有產(chǎn)權(quán)住房通過(guò)政府和市場(chǎng)有機(jī)結(jié)合，提升青年群體的可支付能力。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已有北京、上海、深圳、成都等20多個(gè)城市出臺(tái)了共有產(chǎn)權(quán)住房的相關(guān)政策。以上海為例，“十三五”期間，上海市共開(kāi)展了八個(gè)批次滬籍家庭及兩個(gè)批次非滬籍家庭申請(qǐng)供應(yīng)工作，歷年批次累計(jì)完成簽約12.5萬(wàn)套，共有產(chǎn)權(quán)保障住房簽約套數(shù)較“十二五”末上漲86.6%。從申請(qǐng)資格上看，在公布共有產(chǎn)住房政策的20多個(gè)城市中，多數(shù)已經(jīng)對(duì)非本市戶(hù)籍人群放開(kāi)了申購(gòu)。購(gòu)房者持有的產(chǎn)權(quán)份額普遍不低于50%，且購(gòu)房者在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證5-10年后可進(jìn)一步增購(gòu)政府持有的產(chǎn)權(quán)份額，取得全部產(chǎn)權(quán)，有利于吸引和留住青年人才，推動(dòng)城市發(fā)展。

三是配售型保障性住房將完善“保障+市場(chǎng)”的供應(yīng)體系，補(bǔ)齊租售并舉短板，為較低收入群體獲得產(chǎn)權(quán)打開(kāi)通路。2023年9月，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，提出建設(shè)配售型保障性住房。隨后，包括北上廣深在內(nèi)的20多個(gè)城市公布了配售型保障房建設(shè)目標(biāo)。2024年1月深圳市首批13個(gè)配售型保障性住房項(xiàng)目集中開(kāi)工，建設(shè)面積75.7萬(wàn)平方米，計(jì)劃提供合計(jì)1萬(wàn)余套房源。2024年3月福州市開(kāi)售全國(guó)首個(gè)配售型保障房項(xiàng)目，項(xiàng)目共701套，售價(jià)約為同地段商品住房的45%左右。2024年8月廣州市發(fā)布全國(guó)首個(gè)一線(xiàn)城市的配售型保障性住房細(xì)則——《廣州市市本級(jí)配售型保障性住房配售管理實(shí)施細(xì)則（公開(kāi)征求意見(jiàn)稿）》。該細(xì)則顯示，配售型保障性住房具有保本薄利銷(xiāo)售和封閉流通管理的特點(diǎn)，支持較低收入青年群體獲得產(chǎn)權(quán)的需求。

03 需求趨勢(shì)：從“買(mǎi)不起”“租不好”“申不到”到分層分化

在保障性住房政策持續(xù)創(chuàng)新的背景下，青年住房需求逐漸從緩解住房困難，發(fā)展到剛性的“住得到”和“住得起”，逐步豐富到改善性的“住得好”。此前，青年群體面臨的“買(mǎi)不起商品房”“住不好租賃住房”和“申不到保障房”三大現(xiàn)實(shí)安居困難，逐漸出現(xiàn)了分層分化。

一是商品住房需求部分，在新房和二手房?jī)r(jià)格普遍下跌的趨勢(shì)下，青年購(gòu)房需求出現(xiàn)分化。調(diào)查顯示，首先，部分青年群體受就業(yè)市場(chǎng)挑戰(zhàn)、婚育情況變化等因素影響，難以承受商品房?jī)r(jià)格，也避免承擔(dān)長(zhǎng)期的房貸負(fù)擔(dān)；其次，部分青年在擁有一定購(gòu)房實(shí)力時(shí)，仍然選擇租房居住、持幣待購(gòu)，規(guī)避房?jī)r(jià)下跌過(guò)程中家庭資產(chǎn)損失的風(fēng)險(xiǎn)；再次，部分具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的青年群體開(kāi)始關(guān)注居住環(huán)境的改善，《2023年青年置業(yè)報(bào)告》顯示，改善居住環(huán)境已經(jīng)成為青年置業(yè)的主要?jiǎng)恿Γ缦聢D1所示，46.7%的受訪青年為了改善居住環(huán)境而購(gòu)房。同時(shí)，如下圖2所示，56.6%的受訪青年愿意購(gòu)買(mǎi)三居室。因此，在商品房部分應(yīng)進(jìn)一步關(guān)注青年群體分化的購(gòu)房需求，繼續(xù)打造更加精準(zhǔn)的支持政策和供給產(chǎn)品。

圖1 青年置業(yè)的主要原因

數(shù)據(jù)來(lái)源：58同城、安居客

《2023年青年置業(yè)報(bào)告》

圖2 青年傾向選擇的居室戶(hù)型

數(shù)據(jù)來(lái)源：58同城、安居客

《2023年青年置業(yè)報(bào)告》

二是租賃住房需求部分，“租房一代”現(xiàn)象出現(xiàn)，青年租賃需求出現(xiàn)分層。近年來(lái)政府關(guān)注租賃住房體系發(fā)展，企業(yè)積極布局住房租賃市場(chǎng)，在租金出現(xiàn)下降的背景下，青年群體的租賃體驗(yàn)得到一定程度的提升。與此同時(shí)，西方發(fā)達(dá)國(guó)家青年群體選擇終身租房的“租房一代”現(xiàn)象在我國(guó)出現(xiàn)。《2020中國(guó)青年租住生活藍(lán)皮書(shū)》顯示，如下圖3所示，長(zhǎng)期租房已成為城市青年習(xí)慣的生活方式，超過(guò)六成人租房3年以上，有超過(guò)兩成的租客表示愿意一直租房，有超過(guò)一半的租客表示會(huì)選擇“長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)的房子”，這一租賃群體具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，尤其是北京、上海、深圳的租賃群體，平均薪資均達(dá)到城鎮(zhèn)私營(yíng)單位平均工資的2倍以上。此外，青年群體對(duì)區(qū)位、配套和品質(zhì)都提出了更高要求。《2023新青年租住特征調(diào)研報(bào)告》顯示，除了通勤便利之外，工作穩(wěn)定的95后青年租房群體，對(duì)住房面積結(jié)構(gòu)、居住品質(zhì)、周邊環(huán)境、地段等方面的重視程度明顯提升。因此，租賃住房部分需進(jìn)一步向品質(zhì)化和多元化方向轉(zhuǎn)型升級(jí)，滿(mǎn)足不同青年群體的多樣化需求。

圖3 城市租客租房年限的比重

數(shù)據(jù)來(lái)源：自如《2020中國(guó)青年租住生活藍(lán)皮書(shū)》

三是保障性住房需求部分，部分近遠(yuǎn)郊保障性住房出現(xiàn)低申請(qǐng)率、高棄購(gòu)率與高空置率現(xiàn)象，青年群體對(duì)保障性租賃住房的品質(zhì)要求不斷提升，同時(shí)仍有部分青年群體被排除在外。在政策大力支持下，大量以共有產(chǎn)權(quán)為代表的產(chǎn)權(quán)型保障性住房，以及以公租房和保租房為代表的租賃型保障性住房，短期實(shí)現(xiàn)了較大數(shù)量的供給。但是，部分區(qū)位不夠理想的產(chǎn)權(quán)型保障性住房和租賃型保障性住房，出現(xiàn)高庫(kù)存和高空置問(wèn)題。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一方面，青年群體往往因?yàn)閰^(qū)位不理想、通勤不便利、配套不完善，轉(zhuǎn)而選擇更方便日常通勤的具有更高居住質(zhì)量的租賃住房；另一方面，盡管各類(lèi)保障性住房申請(qǐng)門(mén)檻大幅降低，包容性不斷提升，但部分限制性條件，如公租房對(duì)申請(qǐng)人群的收入限制，共有產(chǎn)權(quán)房和保租房對(duì)社保區(qū)域的限制等，仍將部分青年群體排除在外。因此，保障住房部門(mén)需進(jìn)一步關(guān)注青年群體的高質(zhì)量和多樣化需求，改善保障性住房所在區(qū)位和周邊配套，破除不合理的限制，促進(jìn)保障性住房的有效供給。